以臺灣臺南地方法院 113 年度訴字第 1797 號民事判決來看終止租約。
案情拆解中：
甲乙成立租賃專法之住宅租約，租期自113年5月1日至114年4月30日止，押租金12000元，每月租金6000元，每月繳納租金，惟承租人乙於113年7月1日起未房租，拖欠同年7、8月房租，故出租人甲於同年113年9月26以起訴狀向法院終止租賃契約。
法院判斷細節解構：
一、 法條：
(一) 租賃專法第10條第1項第2款規定「承租人遲付租金或費用，達二個月之租額，經催告仍拒繳。」
(二) 土地法第100條第3款出租人非因左列情形之一，不得收回房屋：
承租人積欠租金額，除擔保金抵償外，達二個月以上時。
爭議之處在於：租賃專法僅載明欠繳二個月房租就可解約，抑或租賃專法仍須適用土地法「扣抵押租金後」欠繳二個月房租才可解約。
二、 法院依立法目的說明：
租賃專法第10條第1項第2款終止事由，係參照立法理由為民法440條之規定當承租人未履行繳納租金和費用義務，賦予出租人有終止租賃契約權利，並未載明排除土地法第100 條之適用。
三、 法院以「住宅租賃」保障比較「營業用租賃」：
如認租賃住宅市場發展及管理條例可排除土地法適用，將形成對屬消費關係性質之住宅租賃之保障不及營業用房屋之保障，於解釋上，應認租賃住宅市場發展及管理條例第10條第1 項第2 款規定無排除土地法第100 條之適用。
四、 法院一審結論：乙尚有12000元的押租金未扣抵，故承租人甲尚不得主張解約。
一句話劃重點：
租賃專法沒說可以架空《土地法》。
想讓房客走人？請先算算押金扣完了沒。別讓你的逐客令，在法官面前變成一場消風的主張！