以臺灣臺中地方法院111年度中小字第2494號民事判決看租賃專法第12條視為點交之標準
案情拆解中：
甲乙成立租約，租期自108年11月30日起至109年5月31日止，每月租金4仟元，押金4仟元，房客乙已繳付6個月租金及押金，房客乙主張房東甲於109年6月1日凌晨會同警察上門驅趕，將其拖出房屋，房東甲違法應返還押金，及返還丟棄其個人物品之損失3.7萬元、、、。
法院判斷細節解構：
一、 房東甲於109年6月1日告知房客乙不續租，且房東未返還押金4仟元，雙方不爭執。
二、 房東甲主張：租賃專法第12條其不用賠償損失：
租賃專法第12條規定：
「租賃契約消滅時，租賃住宅之返還，應由租賃當事人共同完成屋況及附屬設備之點交。一方未會同點交，經他方定相當期限催告仍不會同者，視為完成點交。前項點交後尚有遺留物，除租賃當事人另有約定外，經出租人定相當期限催告仍不取回時，視為拋棄其所有權，其所需處理費用，得由押金扣除，不足者，出租人得請求承租人給付」
三、 法院依立法意旨解讀租賃專法12條之適用範圍：
(一) 為避免承租人卻「先行搬離」租屋處或不願配合交還房屋，出租人無法辦理點交所設計。
(二) 故，係在「承租人已搬離之情況下」透過相當期限之催告，才有「視為完成點交」之程序。
四、法院事實判讀：
(一)房客乙於租期屆滿尚居住於系爭房屋，其遭警員帶離系爭房屋時，房東甲逕自換鎖收回系爭房屋，房東甲「未會同被告辦理返還房屋及附屬設備之點交」，又換鎖後發函通知房客乙點交，該時房客乙無從會同點交，非屬合法點交程序。
(二) 房客乙置於系爭系爭房屋之所有物品，自不得因房東甲催告未取回，視為拋棄其所有權，房東甲將房客乙私人品全部丟棄，係不法侵害原告之財產權，應賠償其損害。。
一句話劃重點：
1、租賃專法第12條「視同點交」之前提係「房客已搬離」。
2、「點交」或「視同點交」之合法程序後，始得進行遺留物處理程序。